マンションの専有部分と共用部分、どこから分かれる？

今回はマンションの区分の話です。

マンションは区分所有者全員の物＝共用部分と、

区分所有者一人一人の物＝専有部分に区分が別れます。

共用部分はマンションを所有している区分所有者、全員で管理をします。

管理会社に業務委託をして管理人さんを雇い、日常のメンテナンスを行ったり、修繕積立金を貯めて、計画的に大規模改修や、日々のメンテナンスを行うのが一般的です。

専有部分は、一人一人がメンテナンスをする部分です。ですので個人差があり、綺麗な家と汚い家がマンション内には点在します。（目に見えない部分含め）

例えばあなたが505号室の区分所有者だとしたら、505号室の専有部分は、あたなの責任で維持していかなければなりません。専有部分が原因で何か事故が起こってしまうと、あなたの責任になります。

専有部分での困りごとは、原則的には個人で解決しなくてはなりませんが、管理人さんに相談することも多いかと思います。

本来、管理人さんや管理会社は、共用部分の管理を請け負っているため、家の中の事は業務外です。

しかし、専有部分の事とは言え、全戸に共通する問題等は管理会社が動く場合もあります。

さて、それでは個人で管理をしなければならない専有部分の範囲を具体的に書いていきます。

マンションによって異なる部分もありますので、一般論で書いていきます。

玄関ドア

玄関ドアは共用部分の物ですので、勝手に交換してはいけません。しかし、ドアの内側面は専有部分となりますので、塗装で色を変えたり、シートを貼ってリフォームをすることが可能です。また、経年劣化する部品（ドアクローザー、ヒンジ等）は、所有者の負担で修繕することが一般的です。

マンション内で大多数の住戸にドアの不具合が生じてきたら、大規模改修工事でドアの交換をする場合もあります。大体、築35年ぐらい～でやることが多いです。

窓

窓も共用部分です。リフォームで交換する事は基本的には出来ません。玄関ドアと同様に経年劣化する部品（戸車、クレセント等）は、所有者の負担でメンテナンスをすることが必要です。

これも玄関ドアと同様ですが、築40年ぐらいすると、大規模改修で窓が全て新しくなる可能性があります。

しかし、修繕積立金が足りなかったり、その他様々な理由で、大規模改修工事で窓の交換が出来なくなる事も多いです。

その場合ルールを変更して、

「共用部分だけど、個人でお金を出すなら個別に変えてOK。ただし、外観の見栄えがなるべく変わらないように、統一の仕様（色や形）で変えて下さい。」と言った風に、ルールを変更しているマンションも最近は増えてきました。

内装

内装に関しては、基本的に全て専有部分です。外壁、界壁（戸境壁）、天井スラブ、床スラブと言った構造体（鉄筋コンクリートの壁）は共用部分となりますが、そのコンクリート部分の表面までが専有部分となります。

お洒落な、天井スラブむき出しのお部屋も最近は良く見ますが、天井スラブは共用部分となりますので、解体できるギリギリまで解体した形となります。

設備機器

設備機器は勿論専有部分ですので、自由に変更することができます。ただし、共用部分（配管やダクト等）に絡む難しい設備も存在しますので、リフォームの前に、マンションのリフォームルールを確認しておく必要があります。

マンションによって、できる事とできない事が出てきます。下記で少し細かく書きます。

設備配管

配管も専有部分です。水道メーターから自宅側の給水管（お水が流れる配管）は全て専有部分。給湯器がある場合は、給湯器もそうですし、給湯管（お湯が流れる配管）は全て専有部分となります。

次に排水管ですが、共用部分の縦管につながる部分までが専有部分の排水管というマンションもあれば、躯体面までが専有部分で、躯体に埋まっている部分から共用部分と言うマンションもあります。

しかし、信じられないかもしれませんが、多くのマンションは区分が曖昧です。

マンションの造られ方や現場の状況により、専有部分と共用部分の区分が異なりますが、事故が起きてから始めて、共用部分なのか専有部分なのかが議論されます。

私の解釈は、スケルトンリフォーム（天井、壁、床を構造体のコンクリートが見えるまで解体するリフォーム）をしてもメンテナスができない部分は共用部分です。（個人で維持修繕ができないことが理由です。）

大手のマンション管理会社でも、区分が曖昧になっていることがよくありますので、管理会社の担当さんに聞いてみてください。

聞いても、明確に回答できない可能性も多いですし、設備がどんな状況になっているかも分からない場合もあります。

電気配線

こちらは比較的分かりやすく、電気メーターから自宅側の配線が専有部分部分となります。

ガス配管

こちらも同様、ガスメーターか自宅側の配管が専有部分になります。

まとめ

以上が一般論をベースにした、共用部分と専有部分の考え方となります。普段、マンションで生活していると、正直どーでもいいや～と思いがちですが、絶対に詳しく調べておいた方が良いですよ。特に配管は水の事故が起こってからだと遅いです。ご注意ください。

最後までお読みいただき、ありがとうございました！